Asuntosijoittaminen - yksi tapa yrittää



Asuntosijoittaiminen on yksi tapa yrittää ja vaurastua. Oikein tehtynä asuntosijoittaminen voi olla erittäin kannattavaa ja suhteellisen pieniriskistä toimintaa.Lähtökohtaisesti ihmisen on aina asuttava jossakin. Tähän kirjoitukseen on lisätty Helsingin Sanomien (14.3.2017) julkaisema artikkeli asuntosijoittamisesta.

Onnistuneeseen asuntosijoittamiseen tarvitaan kolme asiaa, joihin sijoittaja me voimme itse suoranaisesti vaikuttaa ja joista me teemme päätökset.


    1. Oikean asunnon hankinta sopivaan hintaan

    2. Tarkoituksenmukainen rahoitus

    3. Asunnon hallinnointi ja ylläpito - See more at: http://www.sijoitaasuntoon.fi/asuntosijoittamisen-periaate.html#sthash.KmNHUyyf.dpuf

Pellervon taloustutkimus on tehnyt tutkimusta Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017.

Onnistuneeseen asuntosijoittamiseen tarvitaan kolme asiaa, joihin sijoittaja me voimme itse suoranaisesti vaikuttaa ja joista me teemme päätökset.

    1. Oikean asunnon hankinta sopivaan hintaan

    2. Tarkoituksenmukainen rahoitus

    3. Asunnon hallinnointi ja ylläpito - See more at: http://www.sijoitaasuntoon.fi/asuntosijoittamisen-periaate.html#sthash.KmNHUyyf.dpuf
 Tuotto- ja rahoitslaskurin avulla voit tarkastella tuottoa.


Onnistuneeseen asuntosijoittamiseen tarvitaan kolme asiaa, joihin sijoittaja me voimme itse suoranaisesti vaikuttaa ja joista me teemme päätökset.


    1. Oikean asunnon hankinta sopivaan hintaan

    2. Tarkoituksenmukainen rahoitus

    3. Asunnon hallinnointi ja ylläpito - See more at: http://www.sijoitaasuntoon.fi/asuntosijoittamisen-periaate.html#sthash.KmNHUyyf.dpuf
Vinkkejä asuntosijoittamiseen löytyy mm. sivustolta asuntosijoitusopas.fi. Sivustolla pohdiskellaan asuntosijoittamisen riskejä ja etuja.

Edut

  • Pankkilainaa saa helposti, koska sijoitusasunto kelpaa lainan vakuutena (yleensä ainakin 70%).
  • Lainan korot saa vähentää pääomatuloista. Jos lainaa on paljon, et välttämättä joudu alkuvaiheessa maksamaan veroja lainkaan.
  • Asunnon mahdollinen arvonnousu.
  • Vuokraus- ja jälleenmyyntiarvoon pystyy itse vaikuttamaan remontilla.
  • Hyvä suoja sijoitetulle pääomalle inflaatiota vastaan.

Riskit

  • Asunnon arvo voi laskea ja pakkotilanteessa myytäessä hinta voi olla huono.
  • Nousevat korot johtavat lainan kuukausierän kasvamiseen tai laina-ajan pitenemiseen.
  • Vuokralainen ei maksa vuokraa tai kohtelee asuntoa huonosti.
  • Vuokralainen vaihtuu usein, jolloin tulee vuokratuotottomia kuukausia.
  • Yllättäen tulevat suuret remontit.
  • Sijoitusasunto vaatii hallinnointia, toisin kuin esimerkiksi pankkitalletus.

TalousSanomissa esiteltiin asuntosijoittajan kymmenen kuolemansyntiä
Vuokraturvan listaamat yleisimmät asuntosijoittajan virheet
1. Ostettava asunto valitaan tunteella eikä laskimella Asuntosijoittajan pitää osata laskea sijoitusasunnon todellinen tuotto. Näin voi vertailla eri sijoitusvaihtoehtoja
2. Tulevia peruskorjaustarpeita ei osata arvioida Selvitä onko peruskorjausten valmistelu aloitettu ja on niistä keskusteltu yhtiökokouksissa.
3. Vuokran suhteen ollaan liian optimistisia Käytä laskelmissasi varovaisia vuokra-arvioita. Tutustu itse vastaavien vuokrakohteiden vuokratasoon tai kysy vuokranvälityksen ammattilaisilta.
4. Lainamarginaalin neuvottelu unohtuu Muista laskea viitekoron päälle myös lainamarginaali. Tällä hetkellä marginaalit vaihtelevat 0,5-2,0 %.
5. Asunnolle mietityistä etukäteisvaatimuksista ei pidetä kiinni - kärsimättömyys Älä osta vain jotain kohdalle osuvaa ja jotenkuten kelvollista asuntoa. Ole kärsivällinen.
6. Asunnosta maksetaan liikaa Hyvin harva asunto myydään pyydetyllä hinnalla, ja tinkimisvaraa voi olla jopa 20 %.
7. Vuokralaista ei valita riittävän huolellisesti Tarkista vuokralaisen työpaikka, luottotiedot ja suositukset ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.
8. Vuokranmaksunseuranta unohtuu Tarkista vuokranmaksu tililtäsi heti eräpäivän jälkeen. Huomauta kirjallisesti mahdollisista viivästyksistä.
9. Vuokrasopimus tehdään huolimattomasti Tee vuokrasopimus aina kirjallisesti ja kirjaa kaikki sovitut asiat huolellisesti ylös vuokrasopimukseen.
10. Verovähennykset jäävät tekemättä. Asuntosijoittajan on pääsääntöisesti itse ilmoitettava verottajalle niin vuokratulot kuin niistä tehtävät vähennyksetkin.

Asuntosijoitusoppaassa neuvotaan näin:

Ostajan muistilista


Kaikkien seuraavien kriteerien tulisi täyttyä:

  • Taloyhtiössä isot remontit tehty kymmenen vuoden sisällä ja korjaussuunnitelma kertoo tulevat remontit.
  • Taloyhtiön talous kunnossa. Lue isännöitsijäntodistus ja sen liitteinä olevat tilinpäätös ja toimikertomus sekä yhtiöjärjestys.
  • Hyvällä paikalla sijaitsevalle vuokra-asunnolle on aina ottajia, myös myyntivaiheessa. Varmista, että asunto sijaitsee muuttovoittopaikkakunnalla, jolla on useita oppilaitoksia ja suuria teollisia työnantajia.
  • Kohtuullinen hoitovastike. Mitä korkeampi vastike, sitä pienempi tuotto. Yritä myös arvioida kohdistuuko vastikkeeseen korotuspaineita.
  • Hyvät liikenneyhteydet. Peruspalvelut kävelymatkan päässä.
  • Taloyhtiön yleinen siisteys hyvä
  • Ei homevauriota
  • Sijoitetun pääoman tuotto yli 5% (Tuottolaskuri)

Ota myös nämä huomioon:

  • Asunnon kunto. Kiinnitä erityisesti huomiota keittiön koneisiin ja kalusteisiin sekä kylpyhuoneeseen. Nämä ovat kalleimmat huoneet remontoida. Myös lauta-, parketti- tai laminaattilattia antaa siistin vaikutelman.
  • Pohjan toimivuus, huonekorkeus, valo ja väljyys.
  • Tontin omistus. Vuokratontti nostaa hoitovastiketta.
  • Ylimmistä kerroksista maksetaan aina eniten. Jos asunto on ensimmäisessä kerroksessa, ikkunat eivät saisi mielellään olla kadun tasolla.
  • Hissi on tärkeä, jos asunto sijaitsee ylemmissä kerroksissa.
  • Pihapiiri ja leikkipaikka.
  • Häiritseekö liikenteen melu?
  • Arkkitehtuuri - Riittävän vanhat ja aivan uudet talot ovat haluttuja.
  • Mahtuuko kylpyhuoneeseen pesukone ja keittiöön ruokapöytä?
  • Säilytystilat.
  • Lämmitysjärjestelmä ja energiatehokkuus.
  • Onko asunnossa tupakoitu?
  • Autopaikka, parveke, sauna, takka ja avarat näkymät ovat plussaa.

Älä koskaan osta sijoitusasuntoa näkemättä sitä. Muista, että jos jokin asia asunnossa häiritsee sinua, se todennäköisesti häiritsee vuokralaisehdokkaitakin. Esitä kaikki kysymyksesi myyjälle, välittäjälle tai isännöitsijälle.

Vuokraasunnontoihin sijoittamiseen käytetään yleensä lainarahoitusta. (Vipu)
Suomen vuokranantajat-sivustolla pohditaan asunnon ostamista vuokrattuna.
Vuokraovi.com -sivustolla on aiheeseen liittyvä laskuri. Mielestäni kuitenkin tämä  asuntosijoitusopas.fi-sivustolla oleva laskuri on parempi. Sijoitusasunnot.com-sivuston laskurit vaativat liittymisen postituslistalle.

Kun sitten vuokraat asunnon tee sekin huolella. Lähde Asuntosijoitusopas

Vuokraaminen


Sijoitusasunnon voi vuokrata itse tai käyttää apuna välittäjää. Jos päädyt vuokraamaan asunnon itse, huolehdi seuraavista asioista:


  • Tarkista vuokralaisehdokkaan luottotiedot. Tämän voit tehdä esimerkiksi osoitteessa omatieto.fi.
  • Tee vuokrasopimus (vuokrasopimuspohja.rtf) ja kirjaa siihen ainakin:
    • vuokranantajan ja vuokralaisen tiedot
    • huoneiston kunto
    • vuokrasuhteen kesto
    • vuokran määrä
    • muut maksut, kuten vesimaksu, sähkö, sauna, autopaikka
    • vuokran maksupäivä
    • vuokran korotusperuste sekä
    • vuokravakuus.
  • Edellytä, että vuokralainen ottaa kotivakuutuksen.
  • Muistuta vuokralaista, että hän tekee sähkösopimuksen.
  • Laske kuinka monta avainta vuokralaiselle annat.
  • Varmista, että asunnossa on toimiva palovaroitin.
  • Kiellä vuokrasopimuksessa tupakointi asunnossa.
  • Sovi lemmikkieläinten pitämisestä vuokrasopimuksessa.
  • Ilmoita isännöitsijälle uudesta asukkaasta.
  • Ota asunnosta valokuvia niin, että voit tarvittaessa näyttää missä kunnossa se vuokrattiin.
  • Vuokranmaksuja kannattaa seurata järjestelmällisesti.
  • Ilmoita verottajalle vuokratulot ja vähennykset.
Lisätietoja:

Helsingin Sanomissa oli artikkeli liittyen asuntosijoittamiseen. Lainaan sen tähän
Sijoittajakonkarit paljastavat asuntosijoittamisen 10 tärkeää sääntöä: varo uusia asuntoja, älä ole ahne ja ole inhorealisti
Asuntosijoittaminen tuntuu turvalliselta vaihtoehdolta, kun korot ovat nollassa ja pörssikurssien nousu on jatkunut jo uhkaavan pitkään. (Toisin sanoen on odotettavissa kohta lasku. Open kommentti.) Asuntoja vuokraamalla sentään voisi kuvitella saavansa maltillista ja suhteellisen varmaa tuottoa, kunhan sijoituskohteet valitsee huolella.

Mutta kannattaako ostokohteeksi valita esimerkiksi uusi vai vanha asunto? Ja mitä muuta asuntosijoittajan on hyvä ottaa huomioon?

Kaksi asuntosijoittamisen todellista konkaria, noin 1 500 vuokra-asuntoa omistava kiinteistöneuvos Jorma J. Nieminen ja liki kahta tuhatta asuntoa hallinnoivan Asuntosalkku-sijoitusyhtiön toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa neuvovat HS:n lukijoita.

1. Osta alueilta, jotka tunnet

”Osta asuntoja vain alueilta, jotka tunnet. Jos asut Töölössä, tunnet Töölön ja tiedät miten talot ja alueet eroavat toisistaan. Se on valtava etu. Paikalliset tietävät parhaiten ja ovat ostamassa parhaita kohteita”, sanoo Jaakko Sinnemaa.

”Kokemuksesta voin sanoa, että yksityissijoittajat ovat tyytyväisempiä kohteisiin, joita ovat ostaneet läheltä asuin- tai synnyinseutujaan.”

2. Laske kustannukset yläkanttiin

Myyjän tarinoihin alueen vuokratasosta ei kannata uskoa. Sinnemaa kehottaa selvittämään itse paikallisen vuokratason. Tähänkin on syytä laskea 5–10 prosentin varomarginaali.

”Jos ostat käytetyn asunnon, korjausten hintoja tyypillisesti vähätellään. Ole inhorealisti ja muista 10–20 prosentin turvamarginaalit päälle ennusteista. Jos taloyhtiö on laskenut remonttien maksavan 600 euroa neliöltä, laske ne itse 700 euron mukaan”, Sinnemaa sanoo.

”Jos ostat uuden asunnon, laske asunnon kulut myös keskimääräisillä vastikkeilla. Usein vastikkeet on väännetty uusissa yhtiöissä aika kireäksi.”

3. Valitse tarkkaan, kenet otat vuokralaiseksi

Kiinteistöneuvos Jorma J. Nieminen kertoo antavansa välittäjien hoitaa vuokraamisen, yhdellä erikoisehdolla. Jos vuokralainen ei pysy asunnossa yhtä vuotta, välittäjä joutuu hoitamaan uuden vuokralaisen ilmaiseksi.

Myös Sinnemaa suosittelee käyttämään ammattimaista vuokranvälitystoimistoa. Työn voi kuitenkin tehdä myös itse, kunhan selvittää vuokralaisehdokkaan työpaikan ja todelliset tulot tarkkaan.

4. Älä ole ahne!

Sinnemaa korostaa, että hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni, jos sellainen on löytynyt.

”Älä ole ahne! Älä korota vuokria ollenkaan tai vain tosi vähän”, hän kehottaa.

”Vuokralaisella on oikeasti vaihtoehtoja, ja vaihdoista tulee kustannuksia. Ihmiset juurtuvat asuntoihinsa ja todennäköisesti maksavat hyvin sijoituksen takaisin kun asuvat asunnossa pitkään.”

Niemisen kokemuksen mukaan vuokralaisten keskimääräinen vuokralla oloaika on kolme vuotta. Hän kertoo itse suosivansa kohteita halvemmilla alueilla ja varovansa kalleimpia alueita.

”Kun en kehtaa ottaa hintaa riittävästi.”

Erityisesti Helsingin keskustan kovat asuntojen hinnat hirvittävät Niemistä.

”Minulle kelpaa kerrostalo pienemmältäkin seudulta, kunhan se on kirkon ja osuuskaupan välissä keskustassa”, hän linjaa.

5. Varo uusia asuntoja

Nieminen ostaa pääsääntöisesti vanhoja kerrostaloasuntoja. Myös Sinnemaa varoittaa uuden asunnon ostamisesta. (Niin varoittaa opekin! Vanhasta saat samalla rahalla enemmän ja lisäksi vanhempi asuntoalue on yleensä vakiintuneempi ja monipuolisempi asukkailtaan ja myytäessä se on hyvä asia.)

Syynä on, että uusi asunto muuttuu nopeasti vanhaksi. Lisäksi kehittyville alueille tulee aina vielä uudempia asuntoja.

”Tällöin entisen uuden asunnon hinta junnaa helposti paikallaan, kunnes vähän vanhempien arvonkehitys ottaa ne kiinni. Vasta sitten tapahtuu arvonnousua”, Sinnemaa sanoo.

Hänen mukaansa vuokrassakin uuden ja vanhan asunnon hintaerot ovat pieniä. Kun uuden asunnon laittaa parin vuoden päästä uudelleen vuokralle, se ei ole enää uusi, ja vuokraa täytyy jopa laskea. Jos vielä vastike samalla nousee, se on myrkkyä tuotto-odotuksille.

”Uuden asunnon ostaminen on usein kuin voodoota. Siinä ostetaan arpakuponki, jossa vuokratuotot menevät kuluihin ja toivotaan asunnon arvonnousua”, Sinnemaa kuvaa.

”Vanhoja asuntoja ostaessa pitää tehdä töitä, tutkia ja tehdä remontteja, mutta todennäköisesti työstä tulee myös rahaa.”

6. Pidä puskurirahaa tilillä

Sinnemaa kehottaa pitämään tilillä yllättäviä kustannuksia varten 6–12 kuukauden kustannuksia vastaavaa rahamäärää koko ajan. Vesivahingot, tulipalot tai vuokralaisten maksuhäiriöt aiheuttavat kuluja ja niihin täytyy varautua riittävällä puskurilla, jotta ehtii tehdä tarvittavat muutokset.

”Parempi, että lainaa on ottanut reilusti niin, että tilillä on rahaa kuin päinvastoin. Esimerkiksi 10 000 euron lainan kustannus on nykyisellä prosentin korkotasolla sata euroa vuodessa eli 8 euroa kuukaudessa. Se on halpa hinta vakuutuksesta sille, että voi toimia kustannusten yllättäessä.”

7. Pienistä saa paremman tuoton

Pienistä asunnoista saa yleensä isoja suuremman tuoton.

”Mutta pitääkö kaikkien asua kaksiossa perheen kanssa? Annoin juuri ohjeeksi kiinteistöjohtajalle, että vuokraa kolmiota kaksion hinnalla. Pahinta on, jos joutuu menemään liian korkeille vuokrille”, Nieminen toteaa.

Asuntosalkun Jaakko Sinnemaan mukaan pienet asunnot ovat sijoittajan kannalta parempia, koska vuokralainen miettii yleensä asumisen kokonaiskustannusta, ei neliövuokraa.

Siksi 20 neliömetrin yksiöstä saa yleensä paremman tuoton kuin 30 neliön yksiöstä, ja 40 neliömetrin kaksiosta paremman tuoton kuin 48 neliömetrin kaksiosta.

8. Julkisivuremontti on tärkein

Putkiremonteista puhutaan paljon, mutta julkisivuremontilla on iso vaikutus asunnon arvoon. Se on tärkein remontti vuokralaisen kannalta”, Sinnemaa sanoo.

”Yleisesti voi sanoa, että jos putkiremontti on tehty 1990-luvulla tai sen jälkeen, asiasta ei tarvitse juuri huolehtia.”

9. Vältä huonon rakentamisen aikoja

Asuntoa ostaessa on hyvä tietää, minä ajanjaksoina rakennettiin paljon. Tämä tarkoittaa usein puutteita laadussa.

Sekä Sinnemaa että Nieminen varoittavat 1970-luvun asunnoista. Niemisen mukaan erityisesti 1970-luvun rivitaloja on ”tosi vaikea ostaa”.

Hänelle 1980-luku on mieluisin. Sinnemaa kuitenkin muistuttaa, että vuosikymmenen lopulla ennen lamaa rakennettiin paljon.

”Jälki on välillä sen mukaista.”

”Ennen vuotta 1950 rakennetut ja tällä vuosituhannella rakennetut talot ovat yleisesti ottaen kelvollisesti rakennettuja”, Sinnemaa arvioi.

10. Tärkeintä on osata ostaa oikein

Lopulta tärkeintä asuntosijoittamisessa keskeistä on taito osata ostaa oikealla hinnalla, Nieminen sanoo.

”Aina joskus, kun tulee olo, että nyt mennään liian lujaa, täytyy muistaa pitää oma päänsä eikä uskoa mitä kirjoitetaan.”

Nieminen sanoo, ettei saa nautintoa siitä, että on onnistunut ostamaan jotain halvalla.

”Mutta sen tiedän, että kauppaa ei kannata tehdä, jos illalla miettii, että maksoinko liikaa.”

Kuka ja mikä?

Jorma J. Nieminen


 Kiinteistösijoittaja Jorma J. Nieminen omistaa noin 1 500 vuokra-asuntoa.

 Hän on luonut yrityksillään vaurautensa pohjan. Ensimmäisen teollisuushallinsa hän rakennutti Saloon vuonna 1971.

 Nieminen lähti asuntomarkkinoille vuonna 1995.

 Nieminen perusti eristeyhtiö Finnfoamin vuonna 1985.

Asuntosalkku

 Asuntosalkku on kymmenen vuotta toiminut kiinteistösijoitusyhtiö, joka hallinnoi vajaata kahta tuhatta asuntoa 750 eri talossa. Kaksi kolmasosaa sijaitsee pääkaupunkiseudulla.

 Asuntosalkulla on asuntoja myös Turussa, Tampereella, Lahdessa ja Tallinnassa.

 Toimitusjohtaja Sinnemaan mukaan sijoitukset ovat aloitusajankohdasta riippuen tuottaneet 6–10 prosentin vuotuista tuottoa, kun tuottoa lasketaan vain vuokratulojen ja jo realisoitujen asuntojen osalta arvonnousut huomioon ottaen.

 Tuleva tuottotavoite on 5–10 prosenttia vuodessa. Asuntojen keskikoko on 37 neliömetriä.

 Asuntosalkku kuuluu samaan yritysryppääseen kuin Vuokraturva ja Myyntiturva.

Lähde Helsingin Sanomat (14.3.2017.)
(Edit 14.3.2017)

Comments

RET said…
Muistilistat sisältävät monenlaisia merkityksellisiä asioita. Jäin kuitenkin miettimään asunnonostolle esitettyä kriteeriä "Kohtuullinen hoitovastike. Mitä korkeampi vastike, sitä pienempi tuotto. Yritä myös arvioida kohdistuuko vastikkeeseen korotuspaineita."

Hoitovastike voi toisinaan olla myös virhearviointeihin johtava ostokriteeri, ellei selvitä myös hoitovastikkeen taustoja. Hoitovastikkeen taso ei nimittäin kerro välttämättä suoraan kaikista tulevaisuuden menoista. Joissain taloyhtiöissä pyritään pitämään hoitovastike mahdollisimman alhaalla, ja pienetkin remontit rahoitetaan sitten rahoitusvastikkeilla. Toisissa taloyhtiöissä hoitovastike pidetään korkeammalla tasolla, jotta ilman erillisiä rahoitusvastikkeita saadaan normaaleja perusparannustoimenpiteitäkin tehtyä. Hoitovastikkeen osalta on hyvä koittaa selvittää, että mihin perittävät hoitovastikekulut miltäkin osin menevät.

Taloyhtiöillä on erilaisia strategioita. Osa perii isompaa hoitovastiketta ja tekee enemmän tai pidemmälle meneviä perusparannuksia, pyrkien tekemään taloyhtiöstä vaikkapa joiltain osin tasokkaamman kuin mitä se oli kenties uutenakaan (mikä voi näkyä myös asunnon myöhemmässä arvossa), osa taloyhtiöistä puolestaan tekee korjaustoimenpiteitä sitä mukaa kuin vikoja ilmenee, ja pyrkii säilyttämään taloyhtiön enintään sen kuntoisena kuin se oli uutena. Hoitovastikkeen tarkastelun kanssa samaan aikaan on hyvä huomioida, millaisesta taloyhtiöstä on kyse.
MarMa said…
Kiitos kommentistasi.
Esität erittäin hyviä näkökulmia.


Monessa yhtiössä osakkaat eivät tajua sitä, että omaisuuden arvo ei säily, jos sitä ei jatkuvasti huolla. Asioita kannattaisi hoitaa hieman ennemmin kuin on se viimeinen pakko.

Käytännössä lienee niin, että asunto maksetaan kahteen kertaan: ensin pankille ja toisen kerran erilaisina perusparannus- ja huoltokuluina. Monelle kerrostaloasujalle tämä yhtälö näyttää olevan käsittämätön asia. Omakotitaloasuja sen ehkä käsittää nopeammin.

Viisas strategia on kerätä hieman suurempaa vastiketta ja varautua yllätyksiin.