Esineoikeus

 Kuvat Margit Mannila

7 Esineoikeus 

Varallisuusoikeus on siviilioikeuden laaja osa-alue, joka kattaa sen oikeusjärjestyksen osan, joka säätelee yksityisten välisiä taloudellisia suhteita.  Varallisuusoikeus on jaettu esineoikeuteen ja velvoiteoikeuteen. Nykyisin siihen voidaan lukea myös immateriaalioikeuden oikeudenala. Esineoikeus (6.6.2017) on oikeudenalana osa varallisuusoikeutta. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 357.) 

Esineoikeuden tarkastelemat kysymykset tulevat ajankohtaiseksi erityisesti pankki- ja rahoitustoiminnassa sekä erilaisten hyödykkeiden vaihdannassa. Esineoikeudellisilla kysymyksillä on keskeinen merkitys esimerkiksi erilaisten rahoitus- ja vaihdantajärjestelyjen toteuttamisessa. Näin sen tarkastelemilla kysymyksillä on merkitystä lähes kaikilla talouselämän lohkoilla. (Helsingin yliopisto 6.6.2017.)

 

Velvoiteoikeudet ja esineoikeudet

• Velvoiteoikeudet kohdistuvat henkilöön eli ne ovat subjektiivisia oikeuksia.
• Varallisuusoikeuksien tarkastelun lähtökohtana voidaan pitää sitä, että kaikilla varallisuusoikeuksialla on sekä velvoiteoikeudellinen että esineoikeudellinen puoli. Varallisuusoikeus koskee velkojan ja velallisen välistä suhdetta (ns. inter partes -suhde). Oikeudenhaltijan suhteessa kolmanteen, ilkopuoliseen henkilöön (ultra partes) korostuu varallisuusoikeuden esineoikeudellinen puoli. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 357.)

Esineoikeuden määritelmät

1. Esineoikeus on oikeudenala, joka koskee esineoikeuksia subjektiivisessa merkityksessä. (HY 6.6.2017)
2. Esineoikeus on se osa varallisuutta, joka koskee sivullissuojaongelmia vaihdannassa.

Ensimmäinen määritelmä liittyy perinteiseen esine- ja velvoiteoikeuden kahtiajakoon. Esineoikeudeksi voidaan lukea kaikki sellaiset oikeudet, joiden välittömänä kohteena on yksilöllisesti määrätty, konkreettinen objekti eli esine. Jälkimmäinen määritelmä korostaa vaihdannan näkökohtia. Tarkasteltavana ovat esineoikeudellisen sivullissuojan eli dynaamisen kollisisuojan ongelmat. (Myös kollisiotilanteessa oikeusperiaate kuitenkin sitoo). Aihealueen ulkopuolelle jäävät tällöin kaikki varallisuusoikeuksien perustamista, sisältöä ja lakkaamista koskevat kysymykset. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 358.)


Esineoikeuksien jaottelu
Esineoikeuksiksi voidaan lukea oikeudet, joiden kohteena on esine. On syytä ottaa huomioon, että oikeuden kodentumisesta esineeseen voidaan puhua ainoastaan kuvainnollisesti, sillä oikeussuhteet ovat todellisuudessa aina henkilöiden välisiä. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 358.)

Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen (2015, 359) nostavat esiin Kaartion (201) esineoikeuksien jaottelun:

I Omistusoikeus kiinteään tai irtaimeen esineeseen
II Oikeustoimiperusteiset rajoitetut esineoikeudet toisen omistamaan kiinteään tai irtaimeen esineeseen

1. Käyttö-, irrottamis- ja lunastuoikeudet
1.1 Hallintaa edellyttävät oikeudet

• vuokra
• vastikkeeton hallintaoikeus

Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta 603/1977. (29.9.2020).

1.2 Muut käyttöoikeudet

1.3 Irrottamisoikeudet

• maa-aineksen otto-oikeudet
• metsänhakkuuoikeudet
• oikeus esineeseen liitetyn osan (rakennuksen, koneen, laitteen irtottamiseen)

1.4 Esineen tai sen osan lunastusoikeudet

2 Arvo-oikeudet

2.1 Esinevakuusoikeudet

• panttioikeus
• pidätysoikeus omistuksenpidätys
• (financial) leasing eli vuokrausluotto
• vakuusluovutus

2.2 Kiinteitösuoritteet

• kiinteistöeläke eli syytinki (vero.fi 6.6.2017)

Esineoikeuksien vakiintunut perusjaottelu on jako omistusoikeuteen ja tajoitettuihin esineoikeuksiin. Omistusoikeus on eräänlainen yleisoikeus muihin eli rajoitettuihin esineoikeusiin verrattuna. Normaalisti omistajalle kuuluvat kaikki esinettä koskevat oikeutukset, joita ei ole suljettu pois jollakin perusteella (esimerkiksi lain tai oikeustoimen nojalla). Tajoitetut esineoikeudet puolestaan sisältävät vain hatijalle nimenomaan osoitetut oikeutukset, joten ne ovat omistusoikeuteen verrattuna eräänlaisia erityisoikeuksia.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 359.)

Rajoitettujen esineoikeuksien kategoria on jaettu käyttöoikeuksiin ja arvo-oikeuksiin. Käyttöoikeuksien tunnusomaisena piirteenä on valta jollakin tavoin käyttää toiselle kuuluvaa esinettä. Arvo-oikeudet antavat oikeudenhaltijalle vallan saada tietyn suorituksen esineen arvosta tai niiden tarkoituksena on muulla tavoin  turvata suorituksen saaminen. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 359.)

Käyttöoikeuksien yhteyteen voidaan ryhmitellä oikeustoimiperusteiset irrottamis- ja lunastusoikeudet. Myös niiden sisältönä on oikeus toiselle kuuluvan esineen käyttämiseen. Ero käyttöoikeuksiin on kuitenkin siinä, että niiden yhteydessä tapahtuu omistajanvaihdos: oikeudenhalitja saa omistukseensa esineen, sen osan tai jotain esineeseen kuuluvaa.

Esimevakuus oikeudet ovat arvo-oikeuksien keskeisin ryhmä. Niille on tyylillistä että

a) oikeudenhaltijan saatavaa turvaa tietty yksillöity esine tai

b) muu varallisuusetuus

Arvo-oikeuksiin luetaan myös oikeustoimeen perustuvat kiinteistösuoritteet, jotka merkitsevät oikeutta tietyn raha- tai tavaratulon kantamiseen kiinteistöstä (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 359-360.)

Rasitteet (Tieteen termipankki_rasite 6.6.2017)

Rasitteet perustetaan säännönmukaisesti viranomaisen päätöksellä ja merkitään kiinteistörekisteriin. Rasitteet pysyvät voimassa sekä oikeutetun että rasitetun kiinteistön omistajanvaihdoksista riippumatta.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 360.)

 

Esineet 
Oikeudessa esineellä tarkoiteaan rajoitettua aineellista kappaletta, johon ihmisellä voi olla määräämisvaltaa. 
Esimeoikeudessa esineinä pidetään yksilöityjä aineellisia kohteita. Esineoikeuden ulkopuolelle jäävät aineettomat esineet, kuten saatavat, yhteisöosuudet tai keksinnöt.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 361.)
Esineitä ovat tavanomaiset irtaimet esineet, kuten huonekalut, kirjat ja autot.
Paljousesineet ovat esineoikeudellisesti esineitä vasta, kun vaadittava yksilöinti on tapahtunut (esim. pakka kangasta).

Yksilöityminen on vastakkainen ilmiö sekoittumiselle, jossa esineet sekoittuvat toisiinsa siten, että ne menettävät yksilöitävyytensä. Esineitä ovat myös aineelliselle paperinkappaleelle kirjotietut asiakirjat, kuten erityyppiset kauppakirjat, velkakirjat ja todistukset. Asiakirjoijen oikeudellinen merkitys määräytyy kuitenkin olennaisesti niiden sisällön perusteella.
(Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 361.)

Esinelajien perusjako
Tärkein jaottelutapa on kiinteiden (maapohjat) ja irtainten esineiden (kaikki muut aineelliset kappaleet) välinen jako.  Maapohja ei sellaisenaan ole kiinteä esine. Kiinteitä esineitä ovat vain maapohjan tietyllä tavoin yksilöidyt osat. Kaikki muut esineet ovat puolestaan irtaimia esineitä.

Kiinteät esineet (Tieteen termipankki 6.6.2017).



Explanation Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä:

1. tilat;
2. tontit;
3. yleiset alueet;
4. valtion metsämaat;
5. valtion omistamalle alueelle luonnonsuojelulain (1096/1996) tai sitä ennen voimassa olleen luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (suojelualuekiinteistöt);
6. lunastusyksiköt;
7. yleisiin tarpeisiin erotetut alueet;
8. erilliset vesijätöt sekä
9. yleiset vesialueet. (Tieteen termipankki 6.6.2017).

Kiinteistörekisteri. Maanmittauslaitos. (6.6.2017).

Kiinteistötiedot ja niiden hakinta. Maanmittauslaitos. (6.6.2017).

Kiinteistönmuodostamisoikeus. (Tieteen termipankki 6.6.2017).

 
 (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 362.)

Lohkominen (Maanmittauslaitos  6.6.2017)
Lohkomisella tarkoittaa määräalan eli kiinteistön rajoiltaan määrätyn alueen eroittamista eri kiinteistöksi. Useimmiten lohkomisen kohteena on tila ja se perustuu määräalan luovutukseen. Kiinteistönmuodostamislaki määrittelee lohkottavan kiinteistön emäkiinteistöksi, määräalasta muodostelun kiinteistön lohkokiinteistöstö ja emäkiinteistön jäljelle jäävästä tiluksista muodostetun kiinteistön kantakiinteistöksi. Lohkomisessa on aina todettava, mikä muodostetuista kiinteistöistä on katakiinteistö ja tieto on merkittävä kiinteistörekisteriin. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 364.)

Halkominen ja lohkominen. (Maanmittauslaitos 6.6.2017).

Irtaimet esineet. (Tieteen termipankki 6.6.2017).

Irtaimia esineitä ovat kaikki muut kuin kiinteät esineet. Irtainten esineiden joukko on siten erittäin laaja ja epäyhtenäinen. Useissa oikeuksien perustamiseen ja siirtämiseen liittyvissä tilanteissa oikeusvaikutukset on kytketty irtainten esineiden hallinnan siirtoon eli ns. traditioon. 
 (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 365.)

 

 

Esimerkiksi hevosen kauppa on irtaimen kauppaa.  Ks. tarkemmin Sari-Anne Salmisen (2016) oikeustieteen Pro Gradu: Hevoskaupan erityispiirteet irtaminen kaupassa. (6.6.2017).

- kiinteä omaisuus,  katso Maakaari 540/1995. 

 

Omistusoikeus

Omistusoikeus on esineen ohella esineoikeuden keskeisempiä käsitteitä. Omistusoikeutta suojataan perustuslain 15 §:ssä, jonka mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Omistusoikeus on täydellistä, toiset poissulkevaa yksinoikeutta esineeseen.  Omistusoikeuden haltijalla on siten valta pitää esinettä hallussaan, käyttää sitä hyväkseen ja määrätä siitä kaikin mahdollisin tavoin.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 365.)

Omistusoikeus. (Tieteen termipankki 6.6.2017.) 

Esineoikeudet vaihdannassa

Varallisuusoikeuden yhtenä keskeisnä periaatteeidaan pitää sitä, että esineet ja muut varallisuusobjektit ovat vapaasti luovutettavissa. Lähtökohtaisesti kiinteistökaupan ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa tai pantataiinteistö ei ole sitova. Pätevästi ei voida myöskään sopia, että ostajalla on velvollisuus ennen kiinteistön luovuttamista tarjota sitä jonkun ostettavaksi tai että jollakin on oikeus lunastaa kiinteistö.

Irtaimen omaisuuden kaupassa ostajan luovutuskielto tarkoittava ehto sitä vastoin sitoo kaupan osapuolia (inter partes). Jos ostaja rikkoo luovutuskieltoa, hän syyllistyy sopimusrikkomukseen, josta seuraa vahingonkorvausvastuu. Ehto on kuitenkin yleensä vaikutukseton sopimussuhteen ulkopuolisiin nähden (ultra partes).  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 370.)  

Staattinen ja dynaaminen suoja (ks. ed.)

Dynaaminen suoja
Dynaaminen suoja ja sivullissuhteet. (MiniLex 7.6.2017)

 

Omistajan hallintaoikeus (Tieteen termipankki 6.6.2017)

Omistajan oikeusaseman entiteetit (Tieteen termipankki 6.6.2017).

• kompetenssi
• omistajanhallinta
• omistusoikeus
• dynaaminen suoja
• staattinen suoja
• kollisio 

Oikeudellisessa kollisiossa on kyse paremmasta oikeudesta esineeseen. Tähän voidaan rinnastaa riita paremmasta oikeudesta asiakirjasta ilmenevään saamisoikeuteen. Kahden velkojan kollisiossa on kyse siitä, kummalla on tietyn oikeusperusteen nojalla parempi oikeus tiettyyn velalliseen kohdistuvaan saatavaan. Kun saamisoikeuksia ei pidetä varinaisina esineinä, kohdistuu esineoikeudellinen tarkastelu asiakirjaan ja siten siihen kummallakollision osapuolella on parempi oikeus fyysiseen asiakirjaan.  Suullisiin sopimuksiin perustuvia saamisoikeuksia ei asiakirjan puuttumisen vuoksi voida tarkastella esineoikeudellisten sääntöjen valossa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 371-372.) 

Osakekirjaan kodistuvia kollisioita voidaan tarkastella samaan tapaan, vaikka osakekirja ei osoita saamisoikeuden vaan osuusoikeuden olemassaolon. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 372.) 


Kuvan lähde tästä linkistä (7.6.2017)


Sivullissuhteiden jaottelu
Sivullissuhteet jaetaan etenevään ja takautuvaan sivullissuhteeseen.

Etenevässä sivullissuhteessa kollision osapuolet ovat saaneet oikeutensa eri henkilöiltä. Kollisio syntyy aikaisemman oikeudenhaltijan, joka on vaarassa menettää oikeutensa ja myöhemmän oikeudenhaltijan välillä. Lisäksi edellytyksenä on, että kolmas on oikeudettomasti määrännyt ensiksi mainitun oikeudesta jälkimmäisen hyväksi.

X-> A-> ->B

Jos kysymyksessä on omistusoikeuskollisio, A:lta puuttuu luovutuskompetenssi. Se voi johtua esimerkiksi siitä, että X:n ja A:n välinen luovutusoikeustoimi on pätemätön tai ettei A ole lainkaan saanut omistusoikeutta B:lle luovuttamaansa esineeseen. Kollosio voi omistusoikeuden lisäksi kohdistua esimerkiksi rajoitettuihin esineoikeuksiin.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 372.) 

Takautuva sivullissuhde
Takautuvassa sivullissuhteessa kollision osapuolet ovat saaneet oikeutensa samalta henkilöltä. Kollisio syntyy silloin, kun tiettyyn esineeseen kohdistuva oikeus siirretään ensin yhdelle (primus) ja sen jälkeen toiselle (sekundus) henkilölle. Tässä on kysymys kahdelta, haltijoilleen vasta tulossa olevasta oikeudesta. Kun oikeuksien siirtäjänä on sama henkilö, ei hän enää ensimmäisen luvutuksen jäleen ole oikeutettu sekundukselle tapahtuvaan siirtoon. Yleisimmin takautuva sivullissuhde esiintyy kaksoisluovutustilanteessa. Kun A on luovuttanut esineen B:lle, hän on menettänyt luvoutskompetenssinsa eikä hänellä ole oikeutta enää luovuttaa esinettä C:lle. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 373-374.) 

Samoin kuin etenevässä sivullissuhteessa myös takautuvassa sivullissuhteessa kollisio voi ratketa tilanteesta riippuen kummankin osapuolen hyväksi. Jos primus voittaa, on kollisio ratkennut aikaprioriteetti-säännön nojalla. Aikaprioriteetti-sääntö tarkoittaa aikasemman oikeuden etusijaa myöhempään oikeuteen nähden. Jos sekundus voittaa kollision, on kysymyksessä ekstinktio (tieteen termipankki 7.6.2017) tämän hyväksi, jolloin primuksen oikeus väistyy. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 374.) 

Kollisioiden ratkaisuperusteista
Kollisioiden ratkaisunormit perustuvat osin lakiin ja osin tavanoimaiseen oikeuteen. Ratkaisunormin valintaan vaikuttavat seuraavat seikat:

•  sivullissuhde
  
  • etenevä tai takautuva sivullissuhde
  
   

• kollisiossa oleva oikeus
  
  • omistusoikeus tai rajoitettu esineoikeus
• oikeuden kohde
  
  • kiinteä tai irtain esine

Takautuvassa sivullissuhteessa kollisioiden ratkaisuperusteiden lähtökohtana on pidetty aikaprioritettisäntöä. Se ilmenee monissa lainsäädännön normeissa. Esimerkiksi kauppakaaren (31.12.1974/3) ja maakaaren (12.4.1995/540) mukaan irtaimen esineen ja kiinteistön kaksoisluovutustilanteissa ensimmäinen saanto on pysyvä. Myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haetaan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä  hänen pitänytkään tietää aikaisemmasta luovutuksesta. Aikaprioriteettisäännön sijasta noudatetaan joskus vastakkaiseen lopputulokseen johtavaa sitoumattomuussääntöä, jonka mukaan aikaisempi oikeus ei sido myöhäisempää oikeutta.  Tätä sääntöä sovellettaessa primuksen oikeus sitoo vain, jos hänen edukseen on olemassa jokin sitouvuusperuste kuten kirjaaminen, hallinta tai tietoisuus primuksen oikeudesta. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 374-375.) 

Tärkeimmät sivullissuojamuodot
 Saantosuoja
X-> A-> ->B

• Saantosuoja koskee luovutussaantoja kuten kauppaa, vaihtoa tai lahjaa.
• Saantosuoja ilmenee ja kiinteän omaisuuden vaihdannassa.
• Saantosuoja ei merkitse sitä, että suojaa saanut voisi pitää esineen.
• Koska oikea omisgtaja voi lunastaa esineen, saantosuoja ei anna luovutuksensaajalle täydellistä suojaa, vaan lähinnä oikeuden lunastussummaan. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 375-376.) 

Irtaimen esineen vaihdantaa liittyvä saantosuoja
Perussäännökset irtaimen suojasta ovat  kauppakaaressa (31.12.1974/3 11:4 § ja 12:4 §). Jos joku omistajan luvatta myy, panttaa tai muutoin luovuttaa lainaksi saamansa esineen, omistaja saa esineen takaisin lunastuksesta. omistaja saa esineen lunastuksetta takaisin, jos luovutuksen saaja on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää, ettei luovuttajalla ollut oikeutta luovutukseen.
(Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 376.) 

Saantosuoja (tieteen termipankki 7.6.2017).

Saantosuojasta. Helsingin yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta. (7.6.2017).

Saantosuojan edellytykset
Jotta irtaimen esineen luovutuksensaajalle (B) voidaan antaa saantosuojaa, täyttyä:

1. Esine on luovuttajan (A) hallinnassa.
2. Luovuttaja (A) esiintyy esineen omistajana.
3. Luovutuksen ssaaja (B) on perustellussa vilpittömässä mielessä.
4. Luovutuksensaaja (B) saa esineen hallintaansa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 377.)  

Huomattava on myös, että A:n ja B:n välisen saannon on oltava pätevä. Jos sitä rasittaa joku pätemättömyysperuste, ei B luonnollisestikaan voi oman pätemättömän saantonsa vuoksi saada saantosuojaa X:ään nähden. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 377.)  

Saantosuoja kiinteään omaisuuteen
Luovutuskielto kiinteistönkaupassa. (Tieteen termipankki 7.6.2017).

Kiinteistön luovutuksensasajan, panttioikeuden ja erityksen oikeuden haltijan saantosuojasta ovat seuraavat poikkeukset, jolloin he eivät saa suojaa:

1. oikean omistajan (X) luovutus- tai muu saantokirja on väärennetty
2. oikeaan omistajaan on käytetty törkeää pakkoa
3. kiinteistön luovuttaja (A) on erehdyksessä merkitty lainhuudon saajaksi tai merkintä lainhuudosta ei perustu kirjaamisviranomaisen ratkaisuun. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 379.)  

Nautintosuoja
Nautintosuoja (tieteen termipankki 7.6.2017). (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 380.)  

Arvopaperin ja tavallisen velkakirjan vaihdantasuoja (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 383.)  

Kiinteistön vaihdantasuoja (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto ja Valtonen 2015, 383.)  

Lähteet ja lukemisto

Esineoikeus. Oppimateriaali. Helsingin yliopisto. Oikeustiteellinen tiedekunta. (6.6.2017).

Kartio, Leena. Esineoikeus. Tieteen termipankki. (6.6.2017).

Timo Karttunen, Hanna Laasanen, Liisa Sippel, Tero Uitto ja Marjo Valtonen (2015). Juridiikan perusteet. WSOY.  5. painos.

Laki elinkeinonharjoittajan oikeudesta myydä noutamatta jätetty esine 688/1988. Finlex. (6.6.2017).

Lohkominen. Maanmittauslaitos. (6.6.2017).

 

Maakaari 540/1995. (29.9.2020).

Mannila, Margit . (2015). Yritysoikeus. Perheyrittäjyys. (16.5.2017).

Mäkelä, Sauli. (2007). Sopimuksia ja sivullissuhteita - aitoja vai vääriä. Edilex. (7.6.2017).

Salminen, Sari-Anne. (2016). Hevoskaupan erityispiirteet irtaimen kaupassa. Pro Gradu. Lapin yliopisto. (6.6.2017).

Tammi-Salminen, Eeva. (2010). Sopimus- ja sivullissuhteista rahoitusleasingissä. Edilex. (7.6.2017). 

Edit

29.9.2020