Huoneenvuokra

Kuva Huoneenvuokraan liittyvän oppitunnin sisältö. 

Kuvapohjan lähde Canva-mallipohjat edited by Margit Mannila (17.11.2017)

QR-koodi tähän tekstiin (22.11.2017)

Huoneenvuokra

• Huoneenvuokrasopimus on sopimus, jolla vuokranantaja luovuttaa rakennuksen tai se osan (huoneiston) vastiketta vastaan vuokralaisen käyttöön. 
• Vuokrasopimus ei muuta omistussuhteita, vaan asunnon vuokraaja saa vuokrasopimuksella huoneiston käyttöoikeuden itselleen vuokrasopimuksessa sovittua vastiketta (vuokra) vastaan. Asuinhuoneiston (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995) ja liikehuoneiston vuokraamiseen (Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995) on omat lakinsa  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 228.)

Asunnon vuokraaminen on sijoitustoimintaa
Asunnon vuokraaminen on vuoranantajalle sijoitustoimintaa ja hän haluaa luonnollisesti turvata oman saatavansa (tulot), sillä hänellä puolestaan on velvotteita, mitä todennäköisemmin, pankkiin.  Olen kirjoittanut aiheeseen liittyen tähän blogiin vuonna 2014 otsikolla: Asuntosijoittaminen-yksi tapa yrittää.

Vuokrasopimus

Vuokrasopimus on asiakirja, jossa määritellään vuokrasuhteen ehdot. Yleensä sopimuksessa määritellään vuokrasopimuksen kesto, vuokran suuuruus ja vuokran tarkastuksesta (hinnankorotukset) sekä muista mahdollisista ehdoista. Vuokrasopimukseen otetaan usein myös maininta asunnon kunnosta ja kunnossapitovastuusta. Määräaikainen vuokrasopimus on, lain mukaan,  aina tehtävä kirjallisesti.   (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 228.)

Määräaikainen vuokrasopimus voidaan päättää kesken sopimuskauden purkamalla ja eritystapauksissa myös irtisanomalla. Toistaiseksi voimassaoleva sopimus taas päättyy, kun se päätetään joko irtisanomalla tai purkamalla. Vuokrasopimuksessa voidaan ennakkoon sopia sekä määräaikaisen että toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen päättymisestä. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 228.)

Vuokra ja sen maksaminen

• Vuokrasopimuksessa sovitaan vuokranmaksukaudesta ja vuokran maksamisen ajankohdasta. Jos vuokranmaksupäiväksi osuu lauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä tai joulu- tai juhannusaatto, vuokran saa maksaa sitä seuraavana arkipäivänä. 
• Vuokran suuruus määräytyy sen mukaan, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu.  
• Vuokran on oltava kohtuullinen. Jos vuokralainen epäilee, että näin ei ole, voivat sekä vuokralainen että vuokranantaja saattaa vuokran kohtuullisuuden käräjäoikeuden tutkittavaksi. Kun vuokrasopimus on päättynyt, tätä oikeutta ei enää ole. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 230.) Kohtuullisuuteen liittyvien kysymysten kohdalla kannattaa ennakkoon tutkia alueen vuokratasoa ja vertailla neliövuokria.

Vuokravakuus

Kuten edellä totesin, on asuntojen vuokraaminen yksi tapa yrittää ja yrittäjän on huolehdittava tasaisesta tulovirrasta, että hän saa omat laskunsa maksettua ja toimintaansa liittyvät muut velvoitteet hoidettua. Saataviensa turvaavmiseksi vuokranantaja vaatii yleensä vuokravakuuden vuokralaiselta. Joissakin tapauksissa voidaan periä myös vuokraennakkoa. Se ei kuitenkaan saa olla suuruudeltaan enemmän kuin kolmen kuukauden vuokra.

Vuokraennakon maksamiseksi pitää olla erityinen syy. Tällaisia syitä voivat olla esimerkiksi huoneistoon tehtävät muutokset. Vuokralaisen on syytä vaatia vuokrasopimukseen maininta, miten ennakkoon maksettu vuokrat huomioidaan vuokranmaksussa. Vuokraennakkoa voidaan periä vain vuokrasuhteen alussa. Vuokralaisella on kuitenkin halutessaan oikeus maksaa vuokraa ennakkoon.
(Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 231.)

Vuokran tarkistaminen

Jos vuokraa halutaan korottaa, tulee siitä sopia. Yleensä vuokrasopimukseen otetaan vuokran tarkastamista koskeva lauseke, joka mahdollistaa vuokranantajalle vuokran korottamisen yksipuolisesti. Jotta tällainen ehto on pätevä, on siinä määriteltävä tarkastusperuste. Päteviä perusteita ovat mm. indeksiehto, prosenttikorotus, vastikkeen muutokseen perustuva korotus, euromääräinen muutos tai jokin muua vuokran tarkistustapa. Ilmoitus vuokran korottamisesta on tehtävä kirjallisesti. Ilmoituksessa on oltava uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 231-232.)

Huoneiston kunto

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneiston kunnosta ja sitä koskevista velvoitteista. Ellei muuta ole sovittu, vuokranantajan vastuulla on huolehtia vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteidne kunnosta. Vuokralaisen velvollisuus on puolestaan ilmoittaa havaitsemistaan vioista ja puutteista  vuokranantajalle viipymättä. Vuokralainen on vastuussa sellaisista vioista, jotka hän itse aiheuttanut huolimattomuudellaan ja laiminlyönneillään. Laki mahdollistaa että kunnossapitovastuu määrätään vuokrasopimuksessa vuokralaiselle. Tällöin vuokralainen voi joutua vastuuseen myös sellaisista asioista, jotka johtuvat huoneiston normaalista kulumisesta. Vuokralaisen tulee lukea vuokrasopimus  huolellisesti läpi, jotta hän tietää, mihin allekirjoituksellaan on sitoutumassa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 232-234.)

Korjaus- ja muutostyöt

Vuokralainen ei saa ryhtyä korjaus- ja muutostöihin ilman vuokranantajan suostumusta. Poikkeuksena tästä säännöstä ovat vuokralaisen vastuulla olevien puutteellisuuksien ja vikojen korjaaminen.

Mahdollisista huoneistossa tehtävistä muutos- ja korjaustöistä voidaan kuitenkin sopia erikseen, jos se on tarpeen/ajankohtaista. Vuokranantaja saa toteuttaa välittömästi sellaiset huoltotoimet sekä korjaus- ja muutostyöt, joita ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää.

Pääsääntö on, että toimenpiteistä on ilmoitettava kaksi viikkoa ennen niiden suorittamista. Jos toimenpiteistä aiheutuu vuokralaisaelle tulee ilmoittaa viimeistään kuusi kuukautta ennen töiden aloittamista. Tällaisessa tilanteessa vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta siten että vuokrasopimus päättyy silloin kun korjaus- tai muutostyöt voidaan aikaisintaan aloittaa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 233.)

Vuokralaisella on oikeus vapautua vuokran maksamisesta tai saada kohtuullinen alennus vuokrasta siltä ajalta, kun hän ei voi huoneistoa käyttää tai kun se ei ole sovitussa kunnossa (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 233). Vuokralaisen on myös huomattava, että vuokranantajalla on oikeus valvoa sitä, että huoneisto pysyy sopimuksen mukaisessa kunnossa. Vuokralaisen on siis sallittava vuokranantajan tarkastuskäynnit. Käynneistä on ilmoitettava etukäteen.

Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu

Vuokralaisen on velvollisuutena on hoitaa huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan sellainen huoneistolle aiheutunut vahinko, joka on seurausta vuokralaisen omasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 234.)

Huoneiston luovuttaminen, alivuokraus ja vuoraoikeuden siirtäminen

• Pääsääntö on, että vuokralainen saa käyttää huoneistoa omana asuntonaan tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. 
• Lisäksi vuokralaisen ja tämän puolison lähisukulaiset saavat asua huoneistossa ellei siitä aiheudu huomattavaa haittaa tai häiriötä vuokranantajalle. 
• On sallittua luovuttaa huoneisto väliaikaiseksi huoneisto toisen käytettäväksi, jos itse oleskelee toisella paikkakunnalla työn, opiskelun, sairauden tai muun vastaavan syyn vuoksi. 
• Luovutus saa kestää korkeintaan kaksi vuotta. 
• Vuokralaisella on oikeus luovuttaa puolet huoneistosta toisen käyttöön ellei tätä ole vuokrasopimuksessa erikseen kielletty. Tätä kutsutaan alivuokraukseksi. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 234-235.)

Vuokrasopimuksen päättyminen

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy ilman erillisiä toimia, kun sopimuksessa määritelty määräaika päättyy. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus taas päätetään yleensä irtisanomalla. Jos laissa mainitut purkamisen edellytykset täyttyvät voidaan sekä määräaikainen että toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus purkaa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 235.)

Vuorasopimuksen päättyminen.Vuokralaisen suorittama irtisanominen. Vuokraturva. (20.11.2017).

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995. Vuokraturva. (20.11.2017). 

Vuokrasopimuksen purkaminen

Vuokranantajan purkuperusteet syntyvät, jos

1. vuokralainen laiminlyö vuokran maksamisen säädetyssä tai sovitussa ajassa
2. vuokraoikeus siirretään tai huoneisto tai sen osa luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin huoneenvuokralakia
3. huoneistoa käytetään muuhun tarjoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty
4. vuokralainen viettää tai sallii muiden viettää huoneistossa häiritsevää elämää
5. vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti tai
6. vuokralainen rikkoo huoneistossa sääntöjä, joita terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Vastaavasti vuokralaisen purkuperusteet syntyvät mm. silloin kun 

1. huoneisto luovutetaan hänelle viivästyneenä tai puutteellisessa kunnossa
2. vuokranantaja laiminlyö vastuullaan olevan huoneiston olennaisen puutteellisuuden korjaamisen tai
3. huoneistosta aiheutuu ilmeistä vaaraa terveydelle. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 238.)

Sopimuksen päättäminen ja häätö. Suomen Vuokrantajat. (20.11.2017).

Suomen Perintätoimisto Oy. (2017).  Vuokrasopimuksen purkaminen. (20.11.2017).

Vuokralaiset ry. Vuokrasuhteen irtisanominen. (20.11.2017).

Vuokrasuhteen lopussa. Suomen Vuokranantajat. (20.11.2017).

Vuokrasopimuksen irtisanomislomake. Vuokraturva. (20.11.2017).

Liikehuoneiston vuokrasopimus

Vuokrattaessa rakennusta tai sen osaa muuhun kuin asuintarkoitukseen, käytetään vuokrauksen kohteesta nimeä liikehuoneisto. Vuokraukseen sovellettava laki on laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995. Lait huoneiston ja liikehuoneiston vuokraamisesta ovat monilta osin samansisältöisiä.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 239.)

Liikehuoneiston  vuokrasopimuksessa voidaan sopia kohtuullisen vakuuden antamisesta. Laissa ei kohtuullisen vakuuden, prosenttimäärää vuokrasta tai mitään muutakaan, ylärajaa ole määritelty. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240.)

Vuokraennakosta voidaan sopia siten, että vuokraa peritään ennakkoon yhdeltä tai useammalta vuokranmaksukuukaudelta. Vuokraennakollekaan ei ole laissa asetettu ylärjaa, kuitenkin niin, että vuokraennakkoa, pääsääntöisesti, voidaan periä vain vuokrasuhteen alussa.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240.)

Vuokran tarkistaminen
Vuokran tarkistamiseen liittyvä lauseke voidaan ottaa toistaiseksi voimassaoleviin ja vähintään kolmen vuoden määräaikaisiin vuokrasopimuksiin. Vaikka lauseketta ei olisikaan, vuokraa voidaan siitä huolimatta korottaa, kun on kyse liikehuoneiston vuokrasopimuksista. Kuitenkin tämä lauseke on hyvä ottaa. Laki ei aseta vuokranantajalle velvollisuutta ilmoittaa vuokran korotuksesta vuokralaiselle, mutta liikehuoneiston vuokrasopimuksessa voidaan sopia että vuokra tarkastetaan tiettynä ajankohtana ilman eri ilmoitusta. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240.)

Vuokralainen saa luovuttaa enintään puolet liikehuoneistosta alivuokrauksella tai muutoin toisen käytettäväksi. Jos halutaan luovuttaa enemmän kuin puolet, siihen tarvitaan vuokranantajan suostumus.  (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240.)

Vuokraoikeuden siirtämiseen tarvitaan pääsääntöisesti vuokranantajan lupa. Kaupparekisteriin merkityllä toiminimellä liikettä huoneistossa harjoittava vuokralainen saa siirtää vuokraoikeutensa ilman vuokranantajan suostumusta, jos hän luovuttaa liikkeen toiselle. Siirrosta on ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään kaksi kuukautta ennen siirtoa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240.) 


Irtisanomisaika liikehuoneiston vuokrasopimuksessa
Irtisanomisaika liikehuoneiston vuokrasopimuksessa on vuoranantajan irtisaoessa kolme kuukautta ja vuokralaisen irtisanoessa kuukausi. 
Vuokrasopimuksen kestolla ei ole vaikutusta irtisanomisajan pituuteen. Irtisanomisaika voidaan määritellä vuokrasopimuksessa myös toisin. 
Liikehuoneiston määräaikainen vuokrasopimus voidaan irtisanoa ainoastaan, jos vuokralainen kuolee. Tällaisessa tilanteessa kuolinpesällä on oikeus irtisanoa vuokrasopimus irtisanomisaikaa noudattaen. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 240-241.) 

Vuokrasopimusta solmittaessa, etenkin alkuvaiheessa olevan yrittäjän, ei kannata sitoutua liian pitkään vuokrasopimukseen, koska ei voi tietää, miten liiketoiminta sujuu ja onko liikepaikka yrityksen toiminnan näkökulmasta paras mahdollinen. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 241.) 

Muuttopäivä on vuokrasuhteen päättymistä seuraava arkipäivä ja vuokralaisen tulee luovuttaa koko huoneisto vuokranantajan hallintaan (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 241).

Vuokralaisen vahingonkorvausoikeus on laajempi, jos vuokranantaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen ilman vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaista perustetta. Vuokralaisella, joka on vuokrasopimuksen perusteella harjoittanut huoneistossa kauppaa, käsityötä, teollista liikettä tai muuta ansiotoimintaa vähintään kaksi vuotta, on oikeus saada kohtuullinen korvaus muuton aiheuttamasta asiakaspiirin menettämisestä tai vähentymisestä. On myös huomattava, että tällaisella vuokralaisella on oikeus korvaukseen siitä vuokra-arvon lisäyksestä, joka vuokralaisen toiminnan johdosta on syntynyt, jos huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa. (Karttunen, Laasanen, Sippel, Uitto & Valtonen 2015, 241.)

Lähteet ja lukemisto

Asuinhuoneiston vuokrasopimus. Asunnonvuokraus.com. (17.11.2017).

Canva. Mallipohjat. (17.11.2017).

Timo Karttunen, Hanna Laasanen, Liisa Sippel, Tero Uitto ja Marjo Valtonen (2015). Juridiikan perusteet. WSOY.  5. painos.

Kuluttajaliitto. Vuokraopas (2012).  Neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle. (17.11.2017).
Opas selkosuomeksi. (20.11.2017)

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995. Finlex. (17.11.2017). 

Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 482/1995. Finlex. (17.11.2017).

Liikehuoneisto. Takuuvuokra.com. (20.11.2017).

Liikehuoneiston vuokrasopimus.  Toimitilat. (20.11.2017).

Liikehuoneiston vuokrasopimus. Yritystulkki. Word. (20..2017). 

Vuokrasopimuksen irtisanomislomake. Toimitilat. (20.11.2017).

YritysSuomi.fi. Liikehuoneiston vuokrasopimus. (20.11.2017). 

Mannila, Margit. (2014). Asuntosijoittaminen-yksi tapa yrittää. Perheyrittäjyys (17.11.2017).

Vuokratuotto kattoon. Vuokranantajan opas. Oikotie. (17.11.2017).

Edit 
24.11.20017 0.30 h
Työaikaa kulunut  
n. 4.30 h 23.11.2017 mennessä